№2(13)(2013)

Із 1 січня в Україні стало одним податком більше – набрала чинності ст. 265 Податкового кодексу, згідно з якою податок на житлову нерухомість будуть платити фізичні, юридичні особи і нерезиденти. Введення податку відкладали двічі: з 1 січня 2012 року на 1 липня 2012 року, а потім на 1 січня 2013 року.

Податок на нерухомість отримав конкретну дату введення і більш-менш чіткі обриси, а ДПСУ роз'яснила, хто і як платитиме цей податок:

- оподатковуються: житлові будинки, прибудови до них, житлові будинки садибного типу, квартири, котеджі та кімнати у багатосімейних квартирах;

- не обкладаються: гуртожитки, дачні або садові будинки, але не більше одного на людину, житло багатодітних сімей та сімей із прийомними дітьми, але в розрахунку не більше одного об'єкта нерухомості на сім'ю.

Кодекс встановлює пільгу: для фізосіб не оподатковуються квартири житловою площею не більше 120 кв. м і житлові будинки площею не більше 250 кв. м.

Якщо людина володіє декількома об'єктами житлової нерухомості, пільга поширюється лише на один із них, а за решту доведеться платити. Житлова площа кількох об'єктів нерухомості не підсумовується. Якщо, приміром, площа двох квартир (або квартири і будинки) становить до 120 кв. м, одна з них оподатковується. Фізособа може самостійно на свій розсуд вибрати, за який із належних їй об'єктів платити податок на житлову нерухомість.

Якщо у власності фізособи є квартира і один садовий будиночок, то пільга з податку на нього поширюється. Якщо у фізособи два садових будиночки, один з них оподатковується.

Ставка податку за квадратний метр визначена:

- у розмірі 1% мінімальної заробітної плати на початок звітного року (у 2013 році - 11,47 грн) для квартир житловою площею не більше 240 кв. м і житлових будинків житловою площею не більше 500 кв. м;

- у розмірі 2,7% мінімальної зарплати на початок звітного року (у 2013 році - 30,79 грн) для квартир житловою площею понад 240 кв. м і будинків житловою площею більше 500 кв. м.

Податок сплачується фізособами один раз на рік. Із квітня по липень 2013 року фізособи повинні отримати повідомлення від податкової служби за місцем знаходження житлової нерухомості із сумою податку. Впродовж 60 днів з моменту отримання повідомлення фізособи повинні сплатити податок. При простроченні платежу на 30 днів передбачені штрафні санкції у розмірі 10% від суми нарахованого податку, більше 30 днів - 20% від суми нарахованого податку.

Фізособи з низькими доходами можуть звертатися до податкової служби з проханням про розстрочку платежу, рішення про можливість надання (ненадання) якою буде прийматися в індивідуальному порядку.

Юридичні особи на підставі документів, що підтверджують право власності на житлову площу об'єкта оподаткування і розмірів ставок на 1 січня звітного року, повинні самостійно порахувати річну суму податку. До 1 лютого цього ж року подати декларацію до податкових органів за місцем розташування об'єкта оподаткування (форму декларації затвердив Мінфін Наказом від 25.12.2012 р. №1408).

На сьогоднішній день нерухомість виступає яскравим показником рівня доходів платника податків і може чітко ідентифікувати його реальний дохід, причому контраст індивідуального багатства і загальної бідності сьогодні особливо впадає в очі. Тому у такого важливого інструменту, як податок на нерухомість, є безліч завдань, які він покликаний вирішувати: поповнення місцевих бюджетів, встановлення соціальної справедливості, стримування спекулятивного накручування цін тощо. Необхідність введення в Україні такого податку назріла вже давно.

Однак класичний український підхід вирішувати все на ходу, виправляти помилки вже в процесі виконання податкових норм, а не до їх прийняття, плюс непрофесіоналізм розробників не дозволить, як мені здається, податку на нерухомість в нинішньому своєму вигляді виконати поставлені перед ним завдання.

1. Рахувати податок на житло тільки за метражем - несправедливо!

Одна з основних функцій оподаткування, і зокрема податку на нерухомість, - це встановлення соціальної справедливості. Згідно зі світовою практикою, при визначенні ставки податку на нерухомість враховуються не тільки квадратні метри житла, але і його вартість. Особливістю ж українського податку на нерухомість стало те, що при його розрахунку вартість житла не грає жодної ролі. Тому за квартиру в елітному будинку її власник буде платити стільки ж, скільки і господар звичайного житла. А враховуючи, що вартість квадратних метрів у столиці України значно відрізняється від ціни тих же метрів в «Хацапетівці», то ні про яку соціальну справедливість і мови бути не може.

2. Невиправдана пільга надана комерційній (нежитловій) нерухомості!

Об'єктом оподаткування податку на нерухомість у переважній більшості країн Європи є вся, а не тільки житлова нерухомість. Це логічно і правильно.

Комерційна нерухомість - це будівлі, споруди, що використовуються для комерційної діяльності з подальшим отриманням постійного прибутку або приросту капіталу, доходу від оренди, інвестиційного доходу. Комерційна нерухомість включає в себе офісні будівлі, об'єкти промисловості, готелі, торгові центри, магазини, сільськогосподарські підприємства, склади і гаражі.

Обсяг комерційної нерухомості в Україні досить значний, крім того, вона приносить чималий дохід своїм власникам і могла б стати суттєвим джерелом поповнення місцевих бюджетів.

Чому ж комерційна нерухомість, на відміну від своєї «найближчої родички» житлової нерухомості, виключена з об'єкта оподаткування? Питання залишається без відповіді!

Хоча, можливо, розробники справедливо припускали, що головними власниками комерційної нерухомості в Україні є саме члени депутатського корпусу і вони навряд чи підтримають ініціативу оподаткування своєї нерухомості?!

3. Як будинок «назвеш», так податок і заплатиш!

Згідно зі ст. 265 Податкового кодексу України, податок на нерухомість платять за об'єкти житлової нерухомості, тобто будівлі житлового фонду, дачні та садові будинки. До таких відносяться:

1) житловий будинок - капітальна будівля для постійного проживання. У свою чергу, вони поділяються на житлові будинки квартирного типу та садибного типу;

2) житловий будинок садибного типу - будинок, що розташований на окремій ділянці та складається з додаткових (нежитлових) й основних (житлових) приміщень;

3) прибудова до житлового будинку - частина будинку поза контуром його несучих зовнішніх стін, яка має одну або кілька спільних з будинком капітальних стін;

4) садовий будинок - не відповідає нормативам для житлових будинків, тільки для літнього використання;

5) дачний будинок - будинок для заміського відпочинку;

6) котедж - житловий будинок невеликої площі для тимчасового або постійного проживання з присадибною ділянкою;

7) квартира - окреме приміщення в житловому будинку, придатне для постійного проживання;

8) кімната в комуналці - житлове окреме приміщення в квартирі, в якій мешкають двоє і більше мешканців.

Саме за вказані об'єкти нерухомості їхні власники заплатять податок на нерухомість. Однак для кожного правила існують свої виключення.

Не обкладаються податком на нерухомість:

- садовий або дачний будинок (до одного об'єкта на платника податків);

- житлова нерухомість у власності територіальних громад або держави;

- гуртожитки (житлові будинки для колективного проживання, в т.ч. будинки для студентів, людей похилого віку, працівників і службовців, дітей, інвалідів тощо);

- нерухомість дитячих будинків сімейного типу (родина, у якої на виховуються не менше п'яти дітей, позбавлених опіки, або сиріт);

- житлова нерухомість (до одного об'єкта на сім'ю), яка належить прийомним і багатодітним сім'ям, де виховуються від трьох дітей;

- житлова нерухомість в зонах відчуження й обов'язкового відселення.

І тут постає питання, як і хто буде оцінювати, що саме побудовано. Житловий будинок (який підлягає оподаткуванню) або дачний будинок (не підлягає оподаткуванню), житловий будинок садибного типу (який підлягає оподаткуванню) або садовий будинок (не підлягає оподаткуванню). Одна справа, коли йдеться про квартиру, й інша - коли про дачні споруди. При нинішньому рівні корупції власнику триповерхового котеджу оформити його, як садовий будиночок, я думаю, буде зовсім не складно.

Основне рішення в частині розміру ставок, а також звільнення від оподаткування буде прийматися на локальному рівні органами місцевого самоврядування. Уявіть собі, в якому пікантному становищі вони опиняться: з одного боку - виборна місцева влада, яка тісно пов'язана з усіма місцевими державними структурами, а з іншого - власність, що належить чиновникам і співробітникам цієї ж влади і підконтрольним їй структурам.

Уникнути в даному випадку зловживань практично нереально.

4. Відсутність у реєстрі - один із способів залишитися непоміченим

Чинним законодавством передбачено, що податок на нерухоме майно, відмінного від земельної ділянки, для фізичних осіб, у тому числі фізичних осіб-підприємців, розраховується органами Державної податкової служби за місцезнаходженням об'єкта житлової нерухомості.

База власників житла, які повинні платити податок на нерухомість, формується за загальними даними Державної реєстраційної служби та Бюро технічної інвентаризації.

Відповідна інформація в електронному вигляді накопичувалася в Державній реєстраційній службі та Бюро технічної інвентаризації, лише починаючи з 2003-2004 років. Решта інформації зберігається в паперовому вигляді в БТІ, і для передачі в ДПС її необхідно занести на електронні носії. Хто і коли буде цим займатися, невідомо.

Для громадян відкривається лазівка залишитися непоміченими. Якщо в реєстрі буде відсутня інформація про право на нерухомість, то податкова служба не зможе визначити базу оподаткування та надіслати «лист щастя» з нарахованим податком.

З вищевикладеного стає зрозумілим, що новоспечений податок неминуче створить безліч конфліктних ситуацій і додасть можливостей корупціонерам. Крім того, основний тягар його знову ляже на законослухняний середній клас, а власники багатоповерхових котеджів, заводів і фабрик в накладі не залишаться. Ось і вийде, як завжди: планували податок на розкіш, а отримали податок на бідність.