№1(12)(2013)

Для початку теми, яка буде висвітлюватись у даній статті, хочу зазначити, що забезпечення проведення державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, покладене на БТІ нормами «Тимчасового Положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно», яке затверджене Наказом Міністерства юстиції України №7/5 від 07.02.2002 р., втратило чинність відповідно до нової редакції Закону України «Про реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень», норми якого мали набрати чинності ще 1 січня 2012 року.
Але тоді, наприкінці 2011 року, в процесі проведення консультацій представниками БТІ, нотаріату у зв’язку із неготовністю нової бази Державного реєстру прав, відсутністю практичних знань щодо порядку внесення даних і ведення нового Державного реєстру прав, неузгодженістю питань щодо компетенції, повноважень та завдань органів державної реєстрації прав було запропоновано перенести набрання чинності Закону на
1 січня 2013 року.
Отже, розглянемо детальніше новий порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно відповідно до норм Закону України «Про реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень», редакція якого набрала чинності 01.01.2013 р. (далі – Закон).
По-перше, слід нагадати про те, що згідно з абз. 3 ч. 2 ст. 331 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України), якщо відповідно до закону передбачено державну реєстрацію нерухомого майна, права власності на таке нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації нерухомого майна, а моментом набуття права власності на нерухоме майно, права на яке підлягають державній реєстрації, є дата його реєстрації відповідно до закону (ч. 4 ст. 334 ЦК України).
Систему органів державної реєстрації прав, згідно зі ст. 7 Закону, складають Міністерство юстиції України, Державна реєстраційна служба, державні реєстратори та нотаріуси як спеціальні суб’єкти, які здійснюють функції державних реєстраторів. Відповідно, державну реєстрацію прав на нерухоме майно будуть виконувати державні реєстратори та нотаріуси.
Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, передбачений розділом IV Закону та «Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень», який затверджено Постановою Кабінету Міністрів України від 22.06.2011 р. №703 (далі – Порядок), здійснюється державними реєстраторами та нотаріусами відповідно до зазначених нормативно-правових актів.
Для проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно зацікавлені особи (власник (власники), інші правонабувач (правонабувачі), сторона (сторони) правочину, на підставі якого виникло право власності або інше речове право, подають державному реєстратору (нотаріусу) за місцезнаходженням нерухомого майна документи, що підтверджують виникнення, перехід або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, та інші документи, визначені Порядком.
Відповідно до п. 27 Порядку, документами, що підтверджують виникнення, перехід або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, є укладені у встановленому законом порядку договори, свідоцтво про право власності на частку у спільному майні подружжя, свідоцтво про право на спадщину, свідоцтво про право власності на нерухоме майно, державний акт на право власності на земельну ділянку або на право постійного користування земельною ділянкою, заповіт та ін., визначені п. 27 Порядку.
«Первинна» реєстрація прав на нерухоме майно, тобто реєс­трація прав на новозбудовані об’єкти нерухомого майна (будинки, квартири), новосформованих земельних ділянок та інших прав на нерухоме майно (в т. ч. «вторинна» реєстрація прав на нерухоме майно), здійснюється державними реєстраторами прав.
Державний реєстратор за місцезнаходженням новозбудованого об’єкта нерухомого майна (будинок, квартира), новосформованої земельної ділянки, за заявою зацікавленої особи, реєструє право власності на нерухоме майно шляхом внесення запису в Державний реєстр прав та, на підтвердження проведених реєстраційних дій щодо набуття права власності зацікавленої особи, видає останній Свідоцтво про право власності на нерухоме майно (право власності на новосформовану земельну ділянку здійснюється після державної реєстрації земельної ділянки у Державному земельному кадастрі відповідно до закону).
Слід також зазначити, що згідно з п. 29 Порядку, для проведення державної реєстрації на новозбудований чи реконструйований об’єкт нерухомого майна, зацікавлена особа, окрім документів, визначених п. 27 Порядку, подає державному реєстратору технічний паспорт на такий об’єкт.
«Вторинна» реєстрація прав на нерухоме майно, тобто державна реєстрація переходу права власності на нерухоме майно відповідно до закону, правочину, у порядку спадкування, здійснюється нотаріусами при посвідченні правочинів шляхом внесення даних про набувачів права власності (заінтересованих осіб) до Державного реєстру прав. На підтвердження права власності набувача (зацікавленої особи) і проведення реєстрації права власності на нерухоме майно нотаріус видає Витяг із Державного реєстру прав.
Нотаріус вчиняє нотаріальну дію щодо посвідчення документів, які підтверджують перехід права власності на нерухоме майно, проводить державну реєстрацію переходу права власності на нерухоме майно шляхом внесення даних до Державного реєстру прав та видає Витяги з нього (Реєстру), чим забезпечує функціонування процедури реєстрації прав на нерухоме майно за принципом «єдиного вікна».
Строк проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно (або відмови в ній), відповідно до ч. 5 ст. 15 Закону, не може перевищувати 14 (чотирнадцяти) робочих днів із моменту надходження державному реєстратору (нотаріусу) заяви зацікавленої особи разом із доданими документами, що підтверджують виникнення, перехід або припинення права власності на нерухоме майно, крім проведення державної реєстрації обтяжень нерухомого майна, рішення про реєстрацію якого, відмову в реєстрації, зупиненні обтяження, приймається в день подання заяви та доданих до неї документів, необхідних для державної реєстрації обтяжень зацікавленою особою (ч. 7 ст. 15 Закону).

За проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно справляється державне мито (ст. 29 Закону), розмір якого, відповідно до п. «х» ст. 3 Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито», становить сім неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (119 грн), а плата за реєстрацію іншого речового права на нерухоме майно, обтяження права на нерухоме майно становить три неоподатковувані мінімуми доходів громадян (51 грн).
Законом не передбачено обов’язок осіб, право власності та інші речові права яких, зареєстровані до 01.01.2013 р., звертатися до державного реєстратора (нотаріуса) з метою перереєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно в порядку, передбаченому Законом. У випадку ж звернення особи з метою проведення перереєстрації прав на нерухоме майно державне мито, передбачене Законом, не справляється.
Підсумовуючи все вищевикладене, слід зазначити основні особливості державної реєстрації прав власності на нерухоме майно та їх обтяжень відповідно до Закону, а саме:
проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень державними реєс­траторами та нотаріусами (на зміну повноважень БТІ щодо таких реєстраційних дій);
проведення державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно нотаріусами за принципом «єдиного вікна» (посвідчення правочинів, державна реєстрація прав шляхом внесення даних до Державного реєстру прав, видача документів, які посвідчують державну реєстрацію переходу права власності на нерухоме майно (Витягів);
скасування необхідності проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна у випадку передачі права власності на таке нерухоме майно на підставі правочину.

Із практики застосування норм Закону на сьогоднішній день можна виділити такі основні особливості:
нотаріуси, на яких згідно з Законом, покладено обов’язок державної реєстрації переходу прав власності на нерухоме майно, в більшості випадків відмовляють у посвідченні правочинів щодо нерухомого майна, адже несуть персональну (дисциплінарну, цивільно-правову або кримінальну) відповідальність за порушення законодавства у сфері державної реєстрації прав;
у зв’язку із неузгодженістю питань щодо порядку внесення даних і ведення Державного реєстру прав, процедура реєстрації нотаріусами переходу прав власності на нерухоме майно потребує багато часу, адже нотаріуси вимушені за кожним випадком посвідчення правочинів звертатися до державних реєстраторів за консультаціями і роз’ясненнями щодо порядку проведення реєстрації прав;
нотаріуси як суб’єкти реєстрації прав на нерухоме майно надають цілий ряд послуг, окрім посвідчення правочинів, державну реєстрацію прав і видачу Витягів. З урахуванням попередніх двох пунктів, неодмінно вартість послуг нотаріусів щодо проведення реєстрації прав власності на нерухоме майно буде зростати;
скасування необхідності проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна у випадку передачі прав власності на підставі правочину, на думку багатьох юристів-практиків, не є позитивним явищем, адже технічна характеристика об’єкта нерухомого майна, видана компетентним органом, є важливою ознакою наявності відповідного нерухомого майна, у вказаних в такій довідці технічної інвентаризації розмірах, з накресленою план-схемою та зазначеній адресі, а також із визначеною номінальною вартістю такого нерухомого майна;
враховуючи попередній пункт, юристи радять при придбанні об’єктів нерухомого майна витребувати довідку технічної інвентаризації, але на сьогоднішній день залишається відкритим питання щодо того, ким може бути видана така довідка, адже навіть БТІ не отримано ліцензію на право проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна;
також слід зазначити про особливість передачі права власності на нерухоме майно, зареєстроване до 01.01.2013 р., адже можливість здійснення таких дій надається тільки після проведення державної реєстрації нерухомого майна нотаріусом у Державному реєстрі прав у порядку, встановленому Законом.

Отже, на сьогоднішній день зарано робити висновки щодо того, чи буде спрощено процедуру проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень у зв’язку із набранням чинності редакції Закону та супутніх йому нормативно-правових актів.